Copropriété en difficulté : état de carenceDirection de l'information légale et administrativeLogementIl y a état de carence lorsque le syndicat des copropriétaires ne peut pas assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants.Direction de l'information légale et administrativeService Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)modified 2024-04-15Fiche pratiquetext/xmlF2667https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006159107FrisPartOf N357France entièrehttps://www.service-public.gouv.fr/a-propos/mentions-legalesFiche pratiqueParticulierswww.service-public.frAccueil particuliersLogementCopropriété en difficultéCopropriété en difficulté : état de carenceLogementCopropriétéCopropriété en difficultéMesures préventives (retour à l'équilibre financier)Difficultés avérées (retour au fonctionnement normal de la copropriété)Graves difficultés (plan de sauvegarde)Difficultés irrémédiables (état de carence et expropriation)Lorsque le syndicat des copropriétaires est dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, du fait de graves difficultés financières (ou de gestion) et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, la copropriété peut être déclarée en état de carence. Qui peut prononcer l'état de carence ? L'immeuble peut-il être exproprié, c'est-à-dire saisi ? Nous vous présentons la règlementation.Dans quel cas l'état de carence peut-il être prononcé ?Pour qu'une copropriété soit déclarée en état de carence, le syndicat des copropriétaires doit être dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants. C'est le cas lorsque le syndicat des copropriétaires fait face à de graves difficultés financières (ou de gestion) et du fait de l'importance des travaux à mettre en œuvre.Qui peut demander l'ouverture de la procédure de carence ?L'ouverture d'une procédure de carence peut être demandée par :Maire de la commune sur le territoire duquel est implanté l'immeubleOu président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat, sur ce même territoire.Après accord du maire ou du président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, la demande peut aussi être faite par :PréfetSyndicAdministrateur provisoire, s'il a été désignéCopropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat des copropriétaires.C'est le président du tribunal judiciaire où se situe l'immeuble qui statue sur la demande.Il désigne un ou plusieurs experts chargés de rendre compte de la situation du syndicat des copropriétaires.Que contient le rapport de l'expert ?Le président du tribunal judiciaire fixe le délai dans lequel l'expert doit rendre son rapport. Le délai, de maximum 3 mois, est renouvelable une fois.L'expert est chargé de constater les points suivants :Importance du déséquilibre financier du syndicat des copropriétairesRépartition des dettes par copropriétairesNature et état des parties communesImportance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des habitantsEn annexe de son rapport, l'expert doit aussi signaler les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes. L'absence de cette annexe ou son contenu ne peuvent être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l'expertise.AttentionL'existence des graves difficultés financières ou de gestion est présumée établie lorsque les comptes du syndicat des copropriétaires (budget prévisionnel, charges, etc. ) n'ont pas été communiqués à l'expert dans un délai de 2 mois à partir de la réception par le syndicat des copropriétaires d'une demande en ce sens.À qui est notifié le rapport de l'expert ?Les conclusions de l'expertise, ainsi que l'ordonnance du président du tribunal judiciaire ayant décidée l'expertise, doivent être notifiées aux personnes suivantes :Syndicat des copropriétairesCopropriétairesAdministrateur provisoire, si il a été désignéMaire de la communePrésident de l'EPCI compétent en matière d'habitatPréfet.Quand est présenté un projet d'acquisition publique ?La déclaration de carence a pour effet de permettre d'engager une procédure d'expropriation.Aussi, lorsque la procédure de carence a été prise à l'initiative du maire ou du président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, un projet simplifié d'acquisition publique est présenté pour information à la 1re assemblée délibérante (conseil municipal ou assemblée de l'EPCI) qui se tient après la demande d'ouverture de la procédure de carence.Ce projet peut mener à l'une des actions suivantes :Expropriation des parties communesRéhabilitation aux fins d'habitat (ou d'un autre usage)Démolition totale ou partielle de l'immeuble.Une évaluation sommaire du coût du projet et un plan de relogement des occupants concernés doivent être prévus.Le projet précise la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est demandée l'expropriation.Dans quelles circonstances l'état de carence est-il prononcé ?En fonction des conclusions du rapport d'expertise, et après audition des personnes concernées, le président du tribunal judiciaire peut déclarer l'état de carence du syndicat des copropriétaires.RappelL'existence des graves difficultés financières ou de gestion est présumée établie lorsque les comptes du syndicat des copropriétaires (budget prévisionnel, charges, etc. ) n'ont pas été communiqués à l'expert dans un délai de 2 mois à partir de la réception par le syndicat des copropriétaires d'une demande en ce sens.Dans le jugement prononçant l'état de carence, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité.À noterPour les besoins de la liquidation des dettes, la personnalité morale du syndicat des copropriétaires subsiste jusqu'à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l'administrateur provisoire.À qui est notifiée la déclaration de l'état de carence ?Le jugement déclarant l'état de carence est notifié à l'ensemble des personnes suivantes :Syndicat des copropriétairesCopropriétairesAdministrateur provisoire, s'il en existe unAuteur de la saisineOrganisme payeur des allocations logementMaire de la commune ou président de l'EPCI compétent en matière d'habitatPréfet.À savoirsi l'adresse d'un ou plusieurs destinataires n'est pas connue, ou si ces personnes ne sont pas identifiables, la notification est faite par affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble.La déclaration de l'état de carence peut-elle être contestée ?Oui, la déclaration de l'état de carence peut être contestée dans les 2 mois à partir de la notification du jugement de carence.Le jugement peut être contesté par le syndicat des copropriétaires ou le syndic.À noterLa nomination de l'administrateur provisoire peut aussi être contestée dans les mêmes conditions.Quelles sont les conséquences de la déclaration de l'état de carence ?La déclaration de l'état de carence conduit à l'adaptation du projet d'acquisition publique et à l'intervention du préfet.Consultation du publicAu cours de la 1re assemblée délibérante suivant le jugement ayant prononcé l'état de carence, le maire ou le président de l'EPCI (compétent en matière d'habitat) fait approuver le projet modifié d'acquisition publique.Ce projet tient compte des observations de l'assemblée délibérante (au cours de laquelle le projet d'acquisition a été présenté) et des conclusions de l'expert.Pendant minimum 1 mois, le projet modifié est mis à la disposition du public, qui peut formuler des observations.Arrêté du préfetL'état de carence ayant été déclaré, l'expropriation, c'est-à-dire la saisie de l'immeuble, peut être décidée au profit de :CommuneEPCI compétent en matière d'habitatOpérateur chargé d'entretenir et de veiller à la conservation des biens d'intérêt collectifOrganisme ayant vocation à assurer la gestion des parties communes expropriéesOrganisme y ayant vocationConcessionnaire d'une opération d'aménagementSociété de construction dans laquelle l’État détient la majorité du capital.Une fois la période de consultation du public passée, le préfet rend un arrêté qui :Déclare l'utilité publique du projet d'acquisition publique et détermine la liste des immeubles ou partie d'immeubles, des parties communes, des parcelles ou des droits réels immobiliers à exproprier et l'identité des propriétaires de ces droits réelsDéclare cessibles les immeubles ou parties d'immeubles, des parties communes, les parcelles ou les droits réels immobiliersIndique la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est poursuivie l'expropriationFixe le montant de l'indemnité provisionnelle allouée au propriétaire ou aux copropriétaires ou porteurs de parts, et aux titulaires de baux commerciaux et professionnelsFixe la date à laquelle il pourra être pris possession des biens. Cette prise de possession a lieu au minimum 2 mois à partir de la publication de l'arrêté déclarant l'utilité publique du projet.Cet arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation du bien.L'expropriant notifie l'arrêté aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers.Dans le mois qui suit la prise de possession, l'expropriant doit poursuivre la procédure d'expropriation dans les conditions d'une expropriation pour cause d'utilité publique.L'indemnité d'expropriation est aussi fixée dans les conditions d'une expropriation pour cause d'utilité publique. La valeur des biens est appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble prévus dans le rapport d'expertise ou ceux prescrits pour les logements ayant notamment fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité.Copropriété en difficulté : mesures préventives avec l'intervention d'un mandataire ad hocLogementCopropriété en difficulté : intervention d'un administrateur provisoireLogementCopropriété en graves difficultés : plan de sauvegardeLogementAgence départementale pour l'information sur le logement (Adil)adilAgence nationale pour l'information sur le logement (Anil)Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)adilAgence nationale pour l'information sur le logement (Anil)Code de la construction et de l'habitation : articles L615-1 à L615-10Articles L615-6 à L615-10Copropriétés en difficulté : que faire ?Institut national de la consommation (INC)Parties communes d'une copropriétéParties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétairesLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisParties privatives d'une copropriétéParties des bâtiments (porte d'entrée, salon, salle de bains...) et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaireNotificationFormalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne