Recouvrement des charges de copropriété impayéesDirection de l'information légale et administrativeLogementEn cas d'impayé de charge, et après les recours amiables, une procédure judiciaire doit être engagée contre le copropriétaire défaillant.Direction de l'information légale et administrativeService Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)modified 2026-03-02Fiche pratiquetext/xmlF2603https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/FrisPartOf N31340France entièrehttps://www.service-public.gouv.fr/a-propos/mentions-legalesFiche pratiqueParticulierswww.service-public.frAccueil particuliersLogementBudget et charges de copropriétéRecouvrement des charges de copropriété impayéesLogementCopropriétéBudget et charges de copropriétéBudget prévisionnel (planification des dépenses)Charges de copropriétéRecouvrement des charges impayéesEmprunt collectifIndividualisation des frais de chauffageFonds de travaux mis en place dans les copropriétésTout copropriétaire a l’obligation de participer aux charges communes de l’immeuble. Lorsque les charges ne sont pas payées, le syndic doit mettre en œuvre des démarches de recouvrement, d’abord amiables puis judiciaires, en respectant des formes précises. Nous vous présentons les étapes à respecter.Les charges de copropriété sont les dépenses de l’immeuble que les copropriétaires doivent payer, chacun à hauteur de sa quote-part.Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic de copropriété. Il ne peut donc pas confier cette tâche à un tiers.Le syndic peut exiger le paiement des charges suivantes :Avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriétéProvisions du budget prévisionnelProvisions pour le fonds de travauxProvisions pour les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, les travaux portant sur les éléments d’équipements communs et les travaux d’améliorationProvisions pour les études techniques de l’immeuble (diagnostics et consultations)Avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée généraleAvances décidées en assemblée générale destinées à combler un manque temporaire de trésorerieContributions dues au titre de l’emprunt collectif (quote‑part de remboursement du prêt, intérêts, frais éventuels de caution, frais et honoraires dus au titre de la mise en œuvre et de la gestion du prêt).Pour cette mission, le syndic a un large pouvoir d’initiative et n'a pas besoin de l’autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour engager des actions en recouvrement des charges.Envoyer une relance simpleLorsque le syndic constate qu’un appel de fonds n’a pas été réglé ou a été payé partiellement, il va d’abord envoyer une relance (lettre simple et/ou email) au copropriétaire concerné. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée. Il peut également lui indiquer qu'en l’absence de paiement, une tentative de règlement à l'amiable, puis une procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pourront être engagées.En cas d’échec, envoyer une mise en demeureSi la relance simple ne fonctionne pas, le syndic doit envoyer une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Il s’agit de l’acte par lequel le syndic demande officiellement à un copropriétaire de régler ses charges de copropriété impayées dans un délai donné, avant d’engager une procédure judiciaire.Cette mise en demeure est envoyée par voie électronique. Elle peut être envoyée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi.Par exception, la mise en demeure peut être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, lorsque le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale.À noterDans le cadre d'une indivision, le syndic doit mettre en demeure tous les coïndivisaires, sauf clause contraire du règlement de copropriété.Si la propriété du lot est démembrée, les charges sont réparties entre usufruitier (lorsqu'elles concernent la jouissance du bien) et nu-propriétaire (lorsqu'elles concernent des dépenses exceptionnelles et gros travaux). Le syndic devra donc mettre en demeure l'un ou l'autre selon la nature des charges, sauf clause contraire du règlement de copropriété imposant une solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire.Les frais de mise en demeure engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.Procédure classique de recouvrement de chargesDans ce cas, la mise en demeure doit, notamment, contenir les informations suivantes :Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillantAdresse de la copropriétéMontant des charges impayées, souvent accompagné d’un décompteDélai dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayés (par exemple, 15 jours)Sanction en cas de non-paiement.Des intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la mise en demeure.Procédure dérogatoire de recouvrement de chargesLe syndic peut opter pour une procédure spéciale de recouvrement avec déchéance du terme.Cela signifie que si un copropriétaire ne paie pas un appel de fonds, le syndic peut exiger le règlement immédiat de l’arriéré de charges ainsi que de toutes les sommes futures restantes sur l’exercice en cours, même si leur date d’échéance n’est pas encore arrivée. Cette règle s’applique aux provisions du budget prévisionnel, aux cotisations au fonds de travaux ou aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.Ces sommes deviennent exigibles si, après la mise en demeure, le copropriétaire ne règle pas sa dette dans un délai de 30 jours.Dans ce cas, la mise en demeure doit notamment contenir les informations suivantes :Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillantAdresse de la copropriétéNature et montant des provisions réclamées (budget prévisionnel, dépenses pour travaux non comprises dans ce budget et cotisations fonds travaux)Délai de 30 jours dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayésContenu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965Sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions futures.En cas d'impayés de charges inférieur ou égal à 5 000 €, tenter une mesure alternative de règlement des conflits (Marc)En cas d'impayés de charges inférieur ou égal à 5 000 €,  €le syndic doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution.Ce recours est obligatoire avant de faire un recours devant le juge.À savoirPour les créances dont le montant est inférieur à 5 000 €, il est également possible de mettre en oeuvre une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. Cette procédure est mise en oeuvre par un commissaire de justice. En cas d’accord entre les parties (syndicat des copropriétaires et copropriétaire défaillant) sur le montant et les conditions de paiement de la dette, la copropriété obtient un titre exécutoire qui a la même valeur qu’un jugement. En l’absence d’accord, il faudra saisir le juge.En cas d’échec des démarches amiables, recourir au jugeSi le copropriétaire défaillant n’a pas réagi aux relances amiables dans les délais donnés ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.Tribunal judiciairePour recouvrer la dette d’un copropriétaire défaillant, le syndic peut engager différentes procédures en fonction du montant des charges impayées et de la situation financière de la copropriété. Le montant du litige et la stratégie des dossiers peut nécessiter l’accompagnement d’un avocat.Le syndic peut ainsi choisir de mettre en œuvre :Une injonction de payerUne procédure classique de recouvrement, permettant d’obtenir le règlement de toutes les charges dues au jour de l’assignation ou de l’audience de plaidoiriesUne procédure spéciale dite accélérée au fond, permettant d’obtenir le règlement de l’arriéré de charges et de toutes les provisions de l’exercice devenues exigibles (dont les provisions futures).AttentionLes charges de copropriété impayées peuvent être réclamées pendant un délai maximum de 5 ans. Cela signifie que la copropriété dispose de 5 ans à compter de l’exigibilité des sommes pour engager une action en recouvrement.Passé ce délai, la dette est en principe prescrite, c’est-à-dire qu’elle ne peut plus être exigée en justice.Le copropriétaire défaillant peut également être condamné à payer des dommages et intérêts s’il a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. Ce dommage doit être différent du simple retard. C’est le cas, par exemple, de l’impossibilité de réaliser des travaux nécessaires ou d’un déficit de trésorerie persistant.Saisir les biens du copropriétaire défaillantToute créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre du copropriétaire défaillant est garantie par une hypothèque légale qui permet à la copropriété de bénéficier d’un droit de préférence (être payé en priorité) en cas de vente amiable ou de saisie immobilière du lot de copropriété.Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'inscription est faite lorsque le copropriétaire défaillant n'a pas réglé ses charges après la mise en demeure. Le syndic peut également en accepter la mainlevée et, si la dette est entièrement payée, en demander l'annulation.En outre, le syndicat des copropriétaires a une hypothèque légale spéciale sur le lot du copropriétaire débiteur. Cette garantie permet au syndicat d’assurer le paiement de sa créance, notamment en cas de vente du lot.Enfin, lorsque le copropriétaire débiteur vend son lot, le syndic peut former une opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire. Cette opposition permet de bloquer tout ou partie du prix de vente afin d’obtenir le règlement des sommes dues au syndicat avant que le vendeur ne perçoive le solde.Le syndic peut également recourir à une mesure de saisie conservatoire pour saisir les meubles du copropriétaire défaillant.À savoirLe syndic n'a pas à obtenir l'autorisation préalable du juge pour engager une mesure de saisie conservatoire ou une mesure de sûreté judiciaire (par exemple, hypothèque) à l'encontre du copropriétaire défaillant.Budget et charges de copropriétéLogementAgence départementale pour l'information sur le logement (Adil)adilAgence nationale pour l'information sur le logement (Anil)Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisArticles 10 et 10-1, 19 à 19-2 et 42Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisArticles 35 à 36, 55 et 60La consultation des pièces justificatives des chargesInstitut national de la consommation (INC)Précisions sur la lettre recommandée électroniqueInstitut national de la consommation (INC)Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 19-2LegifranceQuote-part (droit immobilier)Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lotConservation (immeuble)Maintien de l'immeuble dans le même état, notamment par son entretienNotion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privativesTravaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privativesCautionEngagement à rembourser une dette (loyer, échéance de prêt...) à la place du débiteur si celui-ci ne la paie pasAppel de fondsDemande de paiement adressé à un copropriétaire par le syndic qui sert à financer les dépenses courantes de l'immeuble et les travaux votés en assemblée généraleIndivisionSituation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux). L'indivision peut être créée volontairement (par exemple lors d'un achat à plusieurs, même dans des proportions inégales) ou résulter d'une situation de fait (indivision entre des héritiers d'une succession).Code civil : articles 815 à 815-1Démembrement du droit de propriétéSituation lorsque les pouvoirs liés au droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaireUsufruitierPersonne qui bénéficie d'un droit qui lui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendreNu-propriétairePropriétaire d'un bien dont il peut disposer sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.Clause de solidarité (règlement de copropriété)Clause qui permet au syndic de demander l’intégralité des charges à n’importe lequel des copropriétaires d’un même lot, même s’ils sont plusieursDécompte de charges (copropriété)Document qui détaille les sommes qu’un copropriétaire doit à la copropriété. Il permet de vérifier l’origine des montants demandés et la situation exacte du compte.Déchéance du terme (copropriété)Perte du droit d’un délai de paiement. La totalité des charges anciennes et futures deviennent immédiatement payable/Arriéré de charges (copropriété)Charges de copropriété qui auraient dû être payées mais qui ne l’ont pas étéCharges hors budget prévisionnelDépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Elles concernent les travaux autres que ceux de maintenance et d'administration des parties communes ou des équipements communs de l'immeuble (par exemple : diagnostics et études techniques, remplacement chaudière collective, installation d'un ascenseur, ravalement de la façade, réfection de la toiture).Procédure participativeDémarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.AssignationActe du commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) informant une personne qu'un procès est engagé contre elle et la convoquant devant une juridictionDommages et intérêtsSomme d'argent destinée à réparer le préjudice subiCréanceDroit permettant à une personne d'exiger quelque chose d'une autre personne, en général le paiement d'une somme d'argent. Terme souvent utilisé pour désigner la somme due.HypothèqueDroit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa detteLot de copropriétéPartie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communesLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisMainlevéeActe juridique par lequel il est mis fin à une situation créant un obstacle. Par exemple : mainlevée de saisies, mainlevée d'hypothèque.Qui paie les charges de copropriété l'année de la vente du logement ?Le salaire du concierge, gardien ou employé fait-il partie des charges locatives (récupérables sur le locataire) ?J'achète un logement