Copropriété en difficulté : mesures préventives avec l'intervention d'un mandataire ad hocDirection de l'information légale et administrativeLogementUn mandataire ad hoc est désigné notamment quand une copropriété a un taux d'impayés de charges de l'ordre de 15 % à 25% de son budget.Direction de l'information légale et administrativeService Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)modified 2026-04-16Fiche pratiquetext/xmlF20388https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977281, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038791216, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779590, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000022124192, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039345703, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000022124186, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000031088869, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039726190, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039345653, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039726187, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039345651, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000022124168FrisPartOf N357France entièrehttps://www.service-public.gouv.fr/a-propos/mentions-legalesFiche pratiqueParticulierswww.service-public.frAccueil particuliersLogementCopropriété en difficultéCopropriété en difficulté : mesures préventives avec l'intervention d'un mandataire ad hocLogementCopropriétéCopropriété en difficultéMesures préventives (retour à l'équilibre financier)Difficultés avérées (retour au fonctionnement normal de la copropriété)Graves difficultés (plan de sauvegarde)Difficultés irrémédiables (état de carence et expropriation)Syndic d'intérêt collectifLa loi du 9 avril 2024 instaure la création d'un syndic d'intérêt collectif pour intervenir dans les copropriétés en difficulté.Un décret d'application doit paraître.Notre page sera mise à jour dès la parution de ce texte.Lorsqu’une copropriété commence à rencontrer des fragilités financières, une procédure préventive d’alerte doit être mise en place. Ce dispositif permet de supprimer les problèmes avant qu’ils ne deviennent trop coûteux ou complexes. La procédure d’alerte repose ainsi sur une logique de prévention et d’accompagnement par un mandataire ad hoc. Nous faisons le point sur la réglementation.Qu'est-ce qu'une copropriété en difficulté ?Une copropriété est considérée en difficulté lorsque son fonctionnement est perturbé, notamment en raison de problèmes financiers, techniques ou de gestion, au point de compromettre son équilibre et sa stabilité dans le temps.En pratique, cela peut se traduire par une augmentation importante des impayés de charges de copropriété ou des difficultés de trésorerie empêchant le paiement des factures (facture de fourniture d'eau, d'énergie ou de travaux, etc.).Quand déclencher la procédure d'alerte pour une copropriété en difficulté ?La procédure d'alerte doit être déclenchée dans 2 cas.Approbation des comptesLa procédure d'alerte doit être lancée lorsque, à la clôture des comptes annuels, une part important des sommes dues par les copropriétaires au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux reste impayée.Ce seuil d’impayés est fixé à :25 % des sommes exigibles (dues) pour les copropriétés comprenant jusqu'à 200 lots de copropriété,15 % pour les copropriétés comprenant 201 lots et plus.À savoirLes sommes devenues exigibles dans le mois qui précède la date de clôture de l'exercice ne sont pas considérées comme des impayées.Absence d'approbation des comptesLa procédure d'alerte doit aussi être lancée lorsque les copropriétaires n’ont pas voté l'approbation des comptes en assemblée générale depuis au moins 2 ans.Quelle est la procédure pour désigner un mandataire ad hoc dans une copropriété en difficulté ?Lorsque les seuils d’impayés de charges sont atteints ou en l’absence d’approbation des comptes depuis 2 ans, le syndic de la copropriété doit :Informer immédiatement le conseil syndical de la situationSaisir sur requête le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour demander la désignation d’un mandataire ad hoc.Tribunal judiciaireÀ savoirLe syndic n'a pas besoin d'obtenir l'autorisation des copropriétaires en assemblée générale pour saisir le tribunal.En l'absence d'action du syndic, le président du tribunal judiciaire peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :Copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat des copropriétairesPrésident du conseil syndicalCréancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, votées par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer non respectéPréfetProcureur de la RépubliquePrésident de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeubleMaire de la commune où est situé l'immeuble.À savoirLorsque la demande de désignation d’un mandataire ad hoc n’est pas présentée par le syndic, la procédure applicable diffère. Dans ce cas, le président du tribunal judiciaire n’est pas saisi par voie de requête, mais par une assignation, dans le cadre de la procédure accélérée au fond.Dans tous les cas, la saisine du juge (par requête ou par assignation) doit être accompagnée des pièces justifiant la situation de la copropriété et la nécessité de faire intervenir un mandataires ad hoc (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).Le président du tribunal judiciaire peut également entendre toute personne de son choix avant de rendre sa décision.Cette décision comprend :La désignation du mandataire ad hoc (son nom). Le mandataire ad hoc est, en principe, un administrateur judiciaire. Exceptionnellement, le juge peut désigner une personne physique (un particulier) ou une personne morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière et remplissant notamment des conditions d'impartialité et d'indépendance.Les missions du mandataire ad hocLa rémunération du mandataire ad hoc.Le mandataire ad hoc désigné doit avertir, sans délai, les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement.À savoirLe mandataire ad hoc ne peut pas être désigné syndic de la copropriété à la fin de sa mission.Quelle est la mission du mandataire ad hoc ?Le mandataire ad hoc a les missions suivantes :Analyser la situation financière de la copropriété et l'état de l'immeubleExposer des mesures pour rétablir l'équilibre financier et assurer la sécurité de l'immeubleMener toute action de médiation et de négociation entre les parties concernées (copropriétaires, prestataires etc.).Pour réaliser sa mission, le mandataire ad hoc peut se faire assister à ses frais et sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix.Par ailleurs, le syndic doit fournir au mandataire ad hoc l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission. La transmission de ces documents doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de la décision du juge au syndic.Le mandataire ad hoc doit d'abord adresser un rapport de mission au président du tribunal judiciaire dans un délai de 3 mois, renouvelable une fois.Ce rapport doit comporter les éléments suivants :État des lieux de l'organisation juridique et foncière de la copropriétéSituation technique de l'immeuble (analyse des charges courantes, travaux et opérations exceptionnels et diagnostics)Analyse du fonctionnement des instances de la copropriété, de l'ensemble des comptes (impayés, dettes et créances non recouvrées, ...), contentieux en cours et contrats souscritsPréconisations, calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité et estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées dans le cadre de ces actions.Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal judiciaire au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où se situe l'immeuble, au préfet et au président de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.À savoirLorsque le mandataire ad hoc constate que le copropriété rencontre d'importantes difficultés financières ou de gestion, il doit saisir le juge pour qu'il désigne un administrateur provisoire pour éviter de retarder la mise en œuvre des mesures remédiant aux difficultés.Quelles sont les obligations du syndic quand la copropriété rencontre des difficultés financières ?Le syndic de la copropriété doit respecter plusieurs obligations dans le cas d’une copropriété qui rencontre des difficultés financières.Il doit :Dès que les conditions sont réunies (seuil d’impayés atteint à la clôture des comptes ou absence d’approbation des comptes pendant au moins 2 ans), déclencher la procédure d’alerte en saisissant le tribunal compétent pour faire désigner un mandataire ad hocInformer le conseil syndical de la nécessité de recourir à la procédure d’alerteFournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa missionInformer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport de mission du mandataire ad hocAdresser une copie de tout ou partie du rapport aux copropriétaires qui en font la demande, à leurs fraisInscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport du mandataire ad hoc. Cette assemblée générale doit se tenir dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est recommandée ou dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont recommandées. Le syndic doit convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai (6 ou 3 mois).À noterLe procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit par la suite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport aux personnes suivantes :Auteurs de la saisineJugeMandataire ad hocQui supporte les frais d'intervention du mandataire ad hoc ?Le juge décide livrement qui supporte les frais (syndicat, syndic, créancier, autres demandeurs) et dans quelles proportions. Le président du tribunal judiciaire peut ainsi mettre à la charge du syndic ou des créanciers tout ou partie des frais, selon leur comportement et leur rôle dans la dégradation de la situation de la copropriété.Dans tous les cas, il doit motiver sa décision.Copropriété en difficulté : intervention d'un administrateur provisoireLogementCopropriété en graves difficultés : plan de sauvegardeLogementCopropriété en difficulté : état de carenceLogementAgence départementale pour l'information sur le logement (Adil)Pour des informations complémentairesadilAgence nationale pour l'information sur le logement (Anil)Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 ACopropriétés concernéesLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 BSaisine et décision du jugeLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 CPersonnes désignées en tant que mandataire ad hocDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-2Charges exigiblesDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-3Tribunal compétentDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-4Information du conseil syndicalDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-5Saisine par un créancierDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-6Modalité de saisine du jugeDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-7Désignation du mandataireDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-9Transmission de l'ordonnanceDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-10Assistance du mandataireDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-11Consultation du rapport du mandataireCopropriétés en difficulté : que faire ?Institut national de la consommation (INC)Mandataire ad hoc (copropriété)Personne désignée par le tribunal pour aider un syndicat des copropriétaires qui rencontre des difficultésLot de copropriétéPartie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communesLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisApprobation des comptes (copropriété)Décision par laquelle les copropriétaires, réunis en assemblée générale, valident les comptes de la copropriété pour l’année écoulée. Ils acceptent ainsi les dépenses réalisées (entretien, travaux, charges courantes etc.), les fonds appelées et versées par les copropriétaires et le solde final des comptes.RequêteÉcrit formalisé permettant de saisir un tribunalCréancierPersonne à qui l'on doit de l'argent ou la fourniture d'une prestationCommandement de payerActe généralement signifié par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) ordonnant à une personne d'exécuter ses obligations (par exemple, régler des loyers impayés).Procédure accélérée au fondProcédure qui permet d’obtenir une décision dans des délais plus rapides qu’une procédure ordinaireSaisineFormalité faite par une personne pour demander à un tribunal de trancher un différend, un litige, ou d'exercer un droit. La formalité peut se faire de différentes façons : citation, assignation, requête simple ou conjointe, déclaration au greffe.AssignationActe du commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) informant une personne qu'un procès est engagé contre elle et la convoquant devant une juridictionAdministrateur judiciaireMandataire chargé, par décision de justice, d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer les fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens. Sa désignation est obligatoire dans les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire lorsque l'entreprise a plus de 20 salariés et un chiffre d'affaires hors taxes supérieur à 3 000 000 d'euros.Personne moraleGroupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).NotificationFormalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personneEPCIÉtablissement public de coopération intercommunaleJ'achète un logement